≡ Menu

Wpłaty na IKE czy może nadpłata kredytu hipotecznego?

kredyt-_640Ostatnie wypowiedzi czołowych polityków obozu rządzącego po raz kolejny poruszyły polską giełdą, pogorszyły i tak już minorowe nastroje inwestorów, a nawet napięły spokojne dotąd nerwy posiadaczy kont IKE. Wszystko to przez praktycznie potwierdzony, ostateczny demontaż OFE oraz obawy dotyczące zmian zasad funkcjonowania kont emerytalnych IKE w nowym III filarze, który ma zacząć funkcjonować gdzieś w ciągu dwóch najbliższych lat. Jeżeli chodzi o IKE, to zaniepokoiła przede wszystkim informacja o potencjalnym braku możliwości wypłaty całości pieniędzy po 60 roku życia oraz zarządzaniu oszczędnościami emerytalnymi przez bliżej nieokreślony państwowy twór. Obecnie to wszystko tylko domysły i spekulacje, nie mające potwierdzenia na jakimkolwiek papierze, choćby w projekcie ustawy. Dopóki jednak nie będzie oficjalnego planu, tylko jakieś oględne PowerPoint-y, dopóty takie strachy będą rządzić na rynku, czemu w sumie trudno się dziwić.

W związku z tym, że część z Was na pewno podziela obawy o los swoich pieniędzy zgromadzonych w IKE, spróbuję dziś sprawdzić alternatywę, która pozwoliłaby uciec od politycznej niepewności oszczędzania w III filarze. Zacznijmy może od przypomnienia, że konto IKE to tylko jedna z wielu cegiełek w naszym życiowym planie finansowym. W majowym wpisie: 5 pomysłów, których realizacja przybliży cię do prywatnej emerytury, pokazałem kilka obszarów, którymi należałoby się zająć, żeby osiągnąć stabilność i bezpieczeństwo finansowe na stare lata. Jako jedną z fundamentalnych spraw do załatwienia wymieniłem spłatę kredytu hipotecznego, który wisi nad budżetem domowym praktycznie każdego z nas i będzie go obciążać do naszej sześćdziesiątki albo i później. W związku z tym, postarajmy się dziś sprawdzić czy zamiast odkładać pieniądze na politycznie niepewne i tak sobie procentujące IKE 😉 , nie lepiej może zacząć nadpłacać kredyt mieszkaniowy?

Założenia obliczeń

Dla naszego syntetycznego przykładu załóżmy, że mamy kredyt w wysokości
300tys. PLN, oprocentowany średnio na 4% w skali roku i płacimy równe raty 1432PLN/mies. Kredyt jest na standardowe 30 lat. Dla uproszczenia załóżmy brak początkowej prowizji dla banku oraz 2% prowizję od nadpłat w pierwszych pięciu latach spłat. Ze względu na to, że 30 lat to dla większości z nas wieczność, sprawdźmy zyski i koszty po jedynie pierwszych 10 latach.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Płacąc comiesięczne raty kredytu spłacamy kapitał oraz odsetki. Niestety, raty skonstruowane są w ten sposób, że w pierwszych latach płacimy głównie odsetki, a spłacany kapitał to jedynie około 35% raty. Jednym słowem masę pieniędzy wyrzucamy w błoto. Po 10 latach obsługi naszego przykładowego kredytu zapłacimy 108 221 PLN odsetek!!! Na szczęście nie jesteśmy w tej walce bezbronni. W związku z tym, że wysokość odsetek zależy od kapitału jaki pozostał do spłacenia, możemy obniżać ich wartość nadpłacając kredyt.

miesięczne odsetki = kwota kredytu pozostała do spłacenia*oprocentowanie w skali roku / 12

Systematycznie nadpłacamy kapitał

Jeżeli założymy, że jako małżeństwo odłożymy miesięcznie po 200 PLN „na głowę” z każdej pensji i będziemy zbierać te pieniądze przez 12 miesięcy, to na koniec pierwszego roku możemy nadpłacić 400*12*0,98=4704 PLN (2% prowizja od nadpłaty). Spowoduje to obniżenie rat kredytu o około 50 PLN. Jeżeli te pieniądze również przeznaczymy na oszczędności, to na koniec drugiego roku uzbieramy już (400+50)*12*0,98=5292 PLN. I tak dalej, aż do 10200 PLN rocznie po dziesiątym roku spłaty. Nadpłacając w ten sposób kredyt, w ciągu 10 lat zapłacimy 99 237 PLN odsetek, czyli 8984 PLN mniej, niż w normalnym przypadku.

To nie koniec naszych zysków. Drugim bardzo ważnym elementem kredytu jest kapitał pozostały do spłacenia, kapitał który będzie obciążał nasz budżet w przyszłości. W przypadku standardowych spłat, po 10 latach zostaje nam do spłacenia 236 352 PLN. Natomiast w przypadku dokonania 74 400 PLN nadpłat po 10 latach zostaje tylko 181 557 PLN. Nie jest to oczywiście zysk w dosłownym słowa tego znaczeniu, nie zarabiamy tu ani grosza. Tym niemniej o taką kwotę jesteśmy do przodu, a to kolosalna różnica. Normalnie puścilibyśmy te pieniądze z dymem na mniej lub bardziej potrzebne drobne rzeczy, które z perspektywy 10 lat pewnie trudno by w ogóle wymienić, a tak będziemy mieli zauważalnie mniej zadłużenia na rachunku. Warto? Uważam, że tak. Poniżej skrótowe przedstawienie kosztów i zysków dla wariantu bez nadpłat (A) oraz z nadpłatami (B).

 

tabelka nadpłaty kredytu

Summa summarum po 10 latach oszczędzania i nadpłacania kredytu będziemy 8984+54795 = 63 779 PLN do przodu względem sytuacji bez nadpłat. Licząc bezwzględnie będzie to aż: 74 400 PLN (kapitał) plus 8984 PLN odsetek, razem 83 384 PLN.

(szczegółowe obliczenia w Excelu wyślę w dzisiejszym newsletterze)

Nadpłata kredytu hipotecznego versus systematyczne oszczędzanie na IKE

Zakładając identyczną sytuację, w której w ramach IKE będziemy odkładać 400 PLN miesięcznie oraz że w ciągu 10 lat będziemy uzyskiwać średnią stopę zwrotu z inwestycji 4% rocznie, na koniec możemy liczyć na 58 877 PLN na koncie. To całkiem fajna sumka, ale aż o 24 507 PLN mniejsza niż suma oszczędności powstałych w wyniku nadpłaty kredytu hipotecznego! Żeby otrzymać zbliżony wynik na IKE, należałoby uzyskać z inwestycji nieprawdopodobne 10% rocznie.

Powyższe wcale nie oznacza, że odkładanie na IKE z 4% roczną stopą zwrotu jest słabo opłacalne. Oznacza raczej, że kredyt hipoteczny, nawet tak nisko oprocentowany jak obecnie, jest czymś co się nam zupełnie nie opłaca, czymś czego powinniśmy się jak najszybciej pozbyć. Im wyższe jego oprocentowanie (co nie jest takie nieprawdopodobne w przyszłości), tym bardziej opłaca się nadpłacać kapitał.

A co jeżeli realne warunki będą odbiegać od tych podanych w przykładzie? Czy nadal nadpłacanie będzie bardziej opłacalne? Im wyższe oprocentowanie kredytu, tym nadpłaty zdecydowanie bardziej będą się nam opłacać. Jednak nawet w przypadku oprocentowania kredytu na poziomie 2%, nadpłaty będą miały przewagę nad systematycznym oszczędzaniem na IKE – wynika to choćby tylko z kwoty gromadzonego kapitału, odsetki mają tu wtórne znaczenie. Kluczowe jest to, że nadpłaty możemy co roku za darmo zwiększać, dodając to co oszczędzimy na mniejszej miesięcznej racie kredytu. W jedenastym roku spłaty, przyjmując wyżej opisane założenia, do oszczędności 400PLN, dostajemy dodatkowe 450PLN gratis wynikające z niższych odsetek kredytu, czyli niższej raty.

A może nadpłata + IKE?

Najlepszym rozwiązaniem, którego wszystkim życzę, będzie odkładanie takiej gotówki, która wystarczy na nadpłaty kredytu i jeszcze dodatkowe oszczędzanie np. w formie IKE. Jeżeli jednak nie macie tak komfortowej sytuacji, weźcie pod uwagę powyższe fakty. Szczególnie w pierwszych latach spłaty kredytu, kiedy odsetki stanowią większość raty, warto przycisnąć i zredukować swój dług. Sam podjąłem taką decyzję i od początku roku zawiesiłem wpłaty na IKE. Wszystkie wolne pieniądze (poza tzw. poduszką bezpieczeństwa) przeznaczam na nadpłaty kredytu. Moja decyzja nie wynika jednak z jakiegoś zimnego rachunku opłacalności inwestycji w nadpłaty. Wynika przede wszystkim z głębokiego przekonania, że długów należy unikać, a jeżeli są nie do uniknięcia, jak w przypadku kredytu hipotecznego, należy szybko się ich pozbywać. Oprocentowanie zadłużenia rzadko kiedy maleje za sprawą niewidzialnej ręki rynku. Lepiej być raczej przygotowanym na to, że kiedyś niespodziewanie wzrośnie, a wtedy dobrze mieć mało kapitału do spłaty.

A co z prywatną emeryturą?

Odkładając tak drobne miesięczne kwoty spłacimy kredyt po około 20 latach, czyli gdzieś w okolicach pięćdziesiątki (?). Oznacza to, że będziemy mieli kilkanaście lat do oszczędzania na emeryturę z czystym kontem, nieobciążonym kredytem. Zakładając, że przez ostatnie 20 lat stać nas było na zapłacenie 1432 + 400 PLN (rata+oszczędności) miesięcznie, to w tym momencie odkładając te same pieniądze na IKE, po 15 latach z 4% stopą zwrotu otrzymamy około 450 000 PLN. Całkiem pokaźna kwota, nieprawdaż? Ja bym się taką sumą jednak nie zadowolił, a także nie liczył, że w ostatnich kilkunastu latach przed emeryturą moje pieniądze będą rosły średnio 4% rocznie. Zamiast tego nadpłaciłbym kredyt jeszcze szybciej niż w 20 lat. Tak jak już kiedyś pisałem, wykorzystałbym do tego potencjalne pieniądze ze spadku, a także część pieniędzy z podwyżek otrzymanych w trakcie trwania kredytu. Oczywiście pamiętacie, że podwyżki pensji nie przeznaczamy w całości na tzw. inflację stylu życia, tylko na oszczędności, prawda?:)

Tyle mam dziś do powiedzenia na temat IKE i nadpłat kredytów. Przedstawione powyżej wyliczenia na pewno będą się różnić w Waszym realnym życiu, ale zupełnie nie zmienia to podstawowych faktów. Warto nadpłacać kredyt i warto oszczędzać na IKE. Jak to dokładnie zrobicie pozostawiam Waszemu indywidualnemu wyborowi.

Zapisz się na newsletter i bądź na bieżąco z najnowszymi wpisami na blogu. Nie wysyłam spamu ani reklam!

lista mailingowa B2B obsługiwana jest przez FreshMail

Comments on this entry are closed.

  • wcześniejsza spłata na pewno się opłaca. Pytanie tylko jak dokładnie to robic. Czyli sugerujesz żeby po prostu co miesiąc nadpłacać rate o stałą kwote nazwijmy ją N. A gdyby tak spróbować odkładać tą samą kwote co miesiąc na jakąś forme inwestycji – np. fundusz inwestycyjny, albo rachunek maklerski – potwarzać to co miesiąc przez kilka lat – i potem przeznaczyć to na spłate kapitału kredytu? Czy taki scenariusz nie byłby bardziej opłacalny? Inwestycja zyskuje wtedy jakiś procent, i więcej spłacamy w ten sposób. Poza tym mamy jeszcze dodatkową poduszke bezpieczeństwa, zawsze fajnie mieć kase na koncie lub w inwestycjach.

    Ciekawie byłoby przeliczyć różne warianty spłacania – czy na przyklad lepiej co miesiąc, czy tak jak sugeruje, jedna duża wpłata raz na kilka lat, albo może kilka dużych wpłat w przeciągu dłuższego okresu? No i też istotne czy skracać okres kredytu czy nie, może lepiej jednak skracać, albo w ogóle uważać aby brać jak najkrótszy przy decydowaniu w tej kwestii.

    • Spłacanie comiesięczne jest tylko wyliczeniem teoretycznym. W praktyce banki nie pozwalają na nadpłaty małych kwot tylko na przykład dwukrotność ostatniej raty. W związku z tym, w praktyce najlepiej byłoby nadpłacać raz na pół roku /raz na rok.

      Nadpłacanie kredytu w różnych wariantach to bardzo ciekawy temat do obliczeń, jednak każdy musi to zrobić sam na swoim indywidualnym przypadku. Ja tylko dodam, że nadpłata kredytu nie musi być tylko zyskiem. Przede wszystkim jest ograniczaniem ryzyka dla budżetu domowego i to jest jego największą zaletą w mojej ocenie.

  • Pingback: Portfele IKE: podsumowanie 2016r i zmiana strategii na koncie IKE Plus w 2017r()

  • armi

    ciekawe załozenia
    w planie na koniec tego roku mam nadpłatę hipoteki, jednak rozważałem skrócenie okresu kredytowania poprzez to działanie – Twojego podejścia nie rozważałem – muszę to przemyśleć

    • Twój pomysł ze skróceniem okresu kredytowania wydaje się być bardzo dobry. Efekt będzie ten sam: więcej spłaconego kapitału i lepsza efektywność spłat tzn. lepszy stosunek części kapitałowej do części odsetkowej. Wszystko kwestia dokładnych obliczeń dla indywidualnego przypadku. pozdrawiam. Piotr